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Brown Demanda a 21 Individuos y 14 Compañías Que Estafaron a Propietarios de Casas Desesperados por un Rescate de Ejecución Hipotecaria

Wednesday, July 15, 2009
Contact: (415) 703-5837

Los Ángeles- Como parte de una gran campaña federal-estatal en estafas de rescate de ejecución hipotecaria, El Procurador General Edmund G. Brown Jr., en una conferencia de prensa, anunció hoy la presentación de acción legal contra 21 individuos y 14 compañías que estafaron a miles de propietarios de casas desesperados por un rescate de ejecución hipotecaria.

Brown esta exigiendo millones en penas civiles, restitución para las víctimas, y una orden judicial permanente a las compañías para que los acusados no puedan ofrecer los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.

"La industria de modificación de préstamos está llena de hombres de confianza y charlatanes, que estafan a propietarios de casas desesperados frente a una ejecución de hipoteca,' dijo Brown. 'A pesar de las promesas firmes y garantías de devolución de dinero, estos estafadores se embolsaron miles de dólares por cada víctima y no proporcionaron ni una onza de ayuda.'

Brown presentó cinco demandas como parte de la 'Operación de Préstamos Falsos,' una operación nacional de consejeros fraudulentos de rescate de ejecución hipotecaria, que dirigió con la Comisión Federal de Comercio, la oficina del Fiscal de los EE.UU., y con otras 22 agencias federales y estatales. En total, se presentaron 189 demandas y órdenes de suspensión a negocios en todo el país.

Tras el colapso de la vivienda, cientos de compañías de modificación de préstamo hipotecario y de rescate de ejecución hipotecaria han surgido, cobrando miles de dólares en honorarios abiertos y reclamando que ellos pueden reducir los pagos de la hipoteca.
Sin embargo, las modificaciones del préstamo raramente, si acaso, se obtienen. Menos del uno por ciento de propietarios al nivel nacional han recibido reducciones principales de cualquier tipo.

Brown ha sido líder en la lucha contra compañías fraudulentas de modificación de préstamo. El ha buscado órdenes judiciales para cerrar varias compañías, entre ellas First Gov y Foreclosure Freedom, y ha obtenido cargos criminales y largas sentencias de prisión para los consultores fraudulentos de modificación de préstamo.

La oficina de Brown, presentó las siguientes demandas en el condado de Orange y en el Tribunal de Distrito de los EE.UU. para el Distrito Central (Los Ángeles):

- U.S. Homeowners Assistance, basado en Irvine;

- U.S. Foreclosure Relief Corp y su afiliado legal Adrian Pomery, basado en City of Orange;

- Home Relief Services, LLC, con oficinas en Irvine, Newport Beach y Anaheim, y su afiliado legal, el Diener Law Firm;

- RMR Group Loss Mitigation, LLC y sus afiliados legales Shippey & Associates y Arthur Aldridge. RMR Group tiene oficinas en Newport Beach, City of Orange, Huntington Beach, Corona, y Fresno;

- y

- United First, Inc, y su filial abogado Mitchell Roth, basado en Los Ángeles.

U.S. Homeowners Associates
Brown demando a U.S. Homeowners, el lunes, y sus ejecutivos -- Hakimullah 'Sean' Sarpas y Zulmai Nazarzai -- por estafar a docenas de propietarios de miles de dólares a cada uno.

U.S. Homeowners Associates afirmo ser una agencia del gobierno con una tasa de éxito de 98 por ciento en ayudar a los propietarios. En realidad, la compañía no es una agencia del gobierno y nunca fue certificado como consejero de vivienda aprobado por el Departamento Estadounidense de Desarrollo Urbano y Vivienda (HUD). Ninguna de las victimas conocidas de U.S. Homeowners Associates recibió modificación de préstamo a pesar de pagar honorarios por adelantado de por lo menos $1,200 a $3,500.

Por ejemplo, en enero del 2008, una víctima recibió una carta de su prestamista, indicando que su pago mensual de la hipoteca aumentaría de $2,300 a $3,500. Días después, ella recibió una llamada telefónica no solicitada de U.S. Homeowners Associates prometiéndole una reducción de un 40 por ciento en el principal y una reducción de $2,000 en su pago mensual. Ella pagó por adelantado $3,500 para los servicios de U.S. Homeowners Associates.

A fines de abril del 2008, su prestamista le informó que su petición de modificación de préstamo había sido negada y le envió los documentos que U.S. Homeowners Associates había presentado en su nombre. Después de revisar esos documentos, ella descubrió que U.S. Homeowners Associates había falsificado su firma y su información financiera - inclusive fabricaron un acuerdo de arrendamiento con un arrendatario ficticio.

Cuándo ella enfrentó a U.S. Homeowners Assistance, fue inmediatamente desconectada y no ha podido comunicarse con la compañía.

La demanda de Brown afirma que U.S. Homeowners Assistance violó:

- La sección 17500 del Código de Negocios y Profesiones de California por declarar falsamente que era una agencia del gobierno y engañar a propietarios reclamando una tasa de éxito de 98 por ciento a obtener modificaciones de préstamo;

- La sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California, al no realizar los servicios prometidos a cambio de honorarios por adelantado;

- La sección 2945.4 del Código Civil de California por colectar ilegalmente honorarios por adelantado para servicios de modificación de préstamo;

- La sección 2945.45 del Código Civil de California por no registrarse en la Oficina del Procurador General de California como consultores de ejecución hipotecaria; y

- El Código Penal de California sección 487 por robo grande (Grand Theft);

Brown le pide a la corte $7.5 millones en penas civiles, restitución completa a las víctimas, y una orden judicial permanente a la compañía para que los demandados no puedan ofrecer los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.

US Homeowners Assistance también hizo negocios utilizando diferente aliases como Statewide Financial Group, Inc., We Beat All Rates, y US Homeowners Preservation Center.

US Foreclosure Relief Corporation
Brown la semana pasada demandó a US Foreclosure Relief Corporation, H.E. Service Company, sus ejecutivos -- George Escalante y Cesar López – así como a su afiliado legal Adrian Pomery por ejecutar una estafa prometiendo a los propietarios la reducción en el principal y las tasas de interés tan bajo como el 4 por ciento. Brown se unió en esta demanda con la Comisión Federal de Comercio y el Estado de Missouri.

Utilizando tácticas agresivas de tele venta (telemarketing), los demandados solicitaron a propietarios desesperados y colectaron honorarios por adelantado de por lo menos $1,800 a $2,800 por servicios de modificación de préstamo. Durante un período de tan solo nueve-meses, los consumidores pagaron a los demandados por encima de $4.4 millones. Sin embargo, en la mayoría de los casos, los acusados no proporcionaron los servicios de rescate de ejecución hipotecaria. Una vez que los consumidores pagaban el honorario, los acusados evitaban responder a las indagaciones de los consumidores.

En respuesta a un gran número de quejas de los consumidores, varias agencias gubernamentales dirigieron a los acusados a detener sus prácticas ilegales. En vez de eso, ellos cambiaron su nombre del negocio y continuaron sus operaciones - utilizando seis aliases diferentes del negocio en los últimos ocho meses.

La demanda de Brown alega que las compañías y los individuos violaron:
- El Registro Nacional No Llame (National Do Not Call Registry), 16 C.F.R. sección 310.4 y la sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California al hacer tele ventas de sus servicios a personas registradas.

- El Registro Nacional No Llame (National Do Not Call Registry), 16 C.F.R. sección 310.8 y la sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California al hacer tele ventas de sus servicios sin pagar la cuota anual obligatoria para el acceso a los números de teléfono dentro de la zona de códigos incluida en el registro.

- La sección 2945 et seq. del Código Civil de California y la sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California al exigir y colectar honorarios por adelantado antes de realizar cualquier servicio, por no incluir notas reglamentarias en sus contratos, y por no cumplir con otros requisitos impuestos a los consultores de ejecución hipotecaria;

- Las secciones 17200 y 17500 del Código de Negocios y Profesiones de California al representar que ellos podrían obtener modificaciones de préstamo para la vivienda a consumidores pero fallando de hacerlos en la mayoría de los casos; al representar que consumidores deben hacer pagos adicionales aunque ellos no hubieran realizado ninguno de los servicios prometidos; al representar que ellos tienen una tasa alta de éxito y que ellos pueden obtener modificación de préstamo en no más de 60 días cuando de hecho estas representaciones eran falsas; y al decirle a los consumidores que evitaran el contacto con sus prestamistas y que dejaran de hacer los pagos del préstamo causando que algunos prestamistas iniciaran procedimientos de ejecución de hipoteca y causar daños en el expediente de crédito de los consumidores.

Las víctimas de este fraude incluyen a un padre de cuatro hijos luchando contra el cáncer, un dueño de un pequeño negocio, una pareja mayor de edad, un alguacil (sheriff) cuyos ingresos se redujeron debido a los recortes presupuestarios de la ciudad y a un veterano de la guerra de Iraq. Ninguna de estas víctimas recibió la modificación de préstamo prometida.

Brown le pide a la corte penas civiles inespecíficas, restitución completa a las víctimas, y una orden judicial permanente a la compañía para que los demandados no puedan ofrecer los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.

Los acusados también hicieron negocios bajo otros nombres incluyendo Lighthouse Services y California Foreclosure Specialists.

Home Relief Services, LLC
Brown demando a Home Relief Services, LLC, el lunes, y sus ejecutivos Terrance Green Sr. y Stefano Morrero, el Diner Law Firm y a su abogado principal Christopher L. Diener por estafar a miles de propietarios de miles de dólares a cada uno.

Home Relief Services cobró a propietarios más de $4,000 en honorarios por adelantado, prometió bajar las tasas de interés al 4 por ciento, convertir las hipotecas de tasa-ajustable a préstamos bajos de tipo-fijo y reducir el principal hasta el 50 por ciento dentro de 30 a 60 días.

En algunos casos, estas compañías también procuraron ser el agente de los prestamistas en la venta-corta (short-sale) de las casas de sus clientes. Al hacerlo, los acusados trataron de utilizar la información financiera personal de los clientes para su propio beneficio.

Home Relief Services y el Diener Law Firm dirigió a los propietarios que pararan el contacto con sus prestamistas porque los acusados actuarían como su único agente y negociador.

La demanda de Brown afirma que los acusados violaron:

- La sección 17500 del Código de Negocios y Profesiones de California por declarar una tasa de éxito de 95 por ciento a obtener modificaciones de préstamo y prometerle a los consumidores reducciones significativas en el balance principal de sus hipotecas;

- La sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California, al no realizar los servicios prometidos a cambio de honorarios por adelantado;

- La sección 2945.4 del Código Civil de California por colectar ilegalmente honorarios por adelantado para servicios de modificación de préstamo;

- La sección 2945.3 del Código de Negocios y Profesiones de California por no incluir avisos de cancelación en sus contratos;

- La sección 2945.45 del Código Civil de California por no registrarse en la Oficina del Procurador General de California como consultores de ejecución hipotecaria; y

- El Código Penal de California sección 487 por robo grande (Grand Theft);

Brown le pide a la corte $10 millones en penas civiles, restitución completa a las víctimas, y una orden judicial permanente a la compañía para que los demandados no puedan ofrecer los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.

Otras dos compañías con la misma administración también participaron en el esfuerzo de engañar a propietarios: Payment Relief Services, Inc. y Golden State Funding, Inc.

RMR Group Loss Mitigation Group
Brown demando a RMR Group Loss Mitigation, el lunes, y sus ejecutivos Michael Scott Armendáriz de Huntington Beach, Rubén Curiel de Lancaster, y Ricardo Haag de Corona; Living Water Lending, Inc.; y al abogado Arthur Steven Aldridge de Westlake Village así como el bufete de abogados de Shippey & Associates y a su abogado principal Karla C. Shippey de Yorba Linda por estafar a más de 500 victimas de casi $1 millón de dólares.

La compañía solicitó a propietarios a través de llamadas telefónicas y visitas a casa en persona. Los empleados declaraban una tasa de éxito de 98 por ciento a obtener modificaciones de préstamo y garantía de devolución de dinero. Ninguna de las víctimas conocidas recibió ningún reembolso o modificación de préstamo, con la asistencia de los acusados.

Por ejemplo, en julio del 2008, una víctima de 71 años de edad, se dio cuenta que su pago mensual de la hipoteca aumentaría de $ 2,4700 a $ 3,295. El pagó $2,995 y aún no a recibido una modificación de préstamo ni reembolso.

Además, RMR insistió en que los propietarios se abstengan de contactar a sus prestamistas, porque los acusados actuarían como sus agentes.

La demanda de Brown afirma que los acusados violaron:

- La sección 17500 del Código de Negocios y Profesiones de California por declarar una tasa de éxito de 98 por ciento a obtener modificaciones de préstamo y prometerle a los consumidores reducciones significativas en el balance principal de sus hipotecas;

- La sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California, al no realizar los servicios prometidos a cambio de honorarios por adelantado;

- La sección 2945.4 del Código Civil de California por colectar ilegalmente honorarios por adelantado para servicios de modificación de préstamo;

- La sección 2945.3 del Código de Negocios y Profesiones de California por no incluir avisos de cancelación en sus contratos;

- La sección 2945.45 del Código Civil de California por no registrarse en la Oficina del Procurador General de California como consultores de ejecución hipotecaria; y

- El Código Penal de California sección 487 por robo grande (Grand Theft);

Brown le pide a la corte $7.5 millones en penas civiles, restitución completa a las víctimas, y una orden judicial permanente a la compañía para que los demandados no puedan ofrecer los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.

United First, Inc.
El 6 de julio, del 2009, Brown demando a un consejero de rescate de ejecución hipotecaria y un abogado – Paul Noe, Jr., y Mitchell Roth – los cuales defraudaron a 2,000 propietarios, desesperados por evitar la ejecución hipotecaria (foreclosure) de sus casas, cobrando honorarios exorbitantes por “demandas falsas.”

Las demandas fueron archivadas en las cortes y luego abandonadas después de haber cobrado a los propietarios un promedio de $1,800 para iniciar los casos con pagos mensuales de por lo menos $1,200 y honorarios contingentes (condicionales) de hasta el 80 porciento del valor de sus casas.

Noe convenció a más de 2,000 propietarios que firmaran “acuerdos de negocio conjunto con participación de riesgos” (joint venture) con su compañía, United First, y empleó a Roth para archivar las demandas en las cortes reclamando que los préstamos no eran válidos porque las compañías hipotecarias habían vendido las hipotecas en el Wall Street tantas veces que las compañías hipotecarias no podían demostrar quienes eras los dueños de las hipotecas. En otros estados con demandas similares, el resultado nunca es la eliminación de la deuda del préstamo hipotecario.

Después de archivar las demandas en la corte, Roth prácticamente no hacia nada por avanzar los casos. Varias veces no cumplió con los requisitos de la corte, no archivó documentos exigidos por las cortes, no respondió a peticiones legales, no cumplió con fechas de límite de la corte, ni se presentaba ante la corte. En cambio, la oficina de Roth simplemente prolongaba los casos lo más posible para poder cobrar honorarios adicionales mensualmente.

United First cobraba a los propietarios aproximadamente $1,800 dólares en honorarios para iniciar el caso, y por lo menos $1,200 dólares adicionales por mes. Si se llegaba a un acuerdo en el caso, los propietarios tenían que pagar un 50 porciento del valor del arreglo. Por ejemplo, si United First obtuvo una reducción de $100,000 dólares de la deuda hipotecaria, el propietario tenía que pagar honorarios de $50,000 dólares a United First. Si United First eliminaba completamente la deuda, el propietario tenía que pagar a la empresa el 80 porciento del valor de la casa.

La demanda de Brown afirma que Noe, Roth y United First:

- Violaron las leyes de asesoramiento de crédito y las leyes de consejero de ejecución hipotecaria de California, secciones 1789 y 2945 del Código Civil;

- Introdujeron términos injustos en los contratos;

- Se dedicaban a acciones ilegales; es decir que Roth se asoció ilegalmente con United First, Inc., y Noe, los cuales no eran abogados, para generar negocio a su despacho de abogados violando el Código 6150 de Negocios y Profesiones de California; y

- Violó el Código 17500 de Negocios y Profesiones de California.

La oficina de Brown pide a la corte $2 millones de dólares en penas civiles, restitución completa a las victimas, y una orden judicial permanente a la compañía y los demandados para que no hagan negocio en los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.

Consejos a Propietarios
NO le pague a personas que prometen negociar con su prestamista para modificar su préstamo. Es ilegal que consejeros de rescate de ejecución hipotecaria cobren antes de (1) darle un contrato por escrito detallando los servicios que promete proporcionar y (2) realizan todos los servicios descritos en el contrato; por ejemplo la negociación de nuevos pagos mensuales o un nuevo préstamo de hipoteca. Sin embargo, un abogado puede cobrar por adelantado, o un corredor de bienes raíces (real estate bróker; no un agente) el cual ha sometido el acuerdo de honorarios por adelantado al Departamento de Bienes Inmuebles para ser revisado por el departamento.

Llame a su prestamista usted mismo. Su prestamista quiere hablar con usted y probablemente estará más dispuesto a trabajar directamente con usted que con un consejero de rescate de ejecución hipotecaria.

NO ignore las cartas (o correspondencia) de su prestamista. Considere ponerse en contacto con su prestamista usted mismo, muchos prestamistas están dispuestos a trabajar con los propietarios que están atrasados con sus pagos.

NO pase el título o venda su casa al rescatador de ejecución hipotecaria. Consejeros fraudulentos de rescate de ejecución hipotecaria a menudo prometen a los propietarios que si transfieren el título de su casa, pueden quedarse en su casa como arrendatarios y después comprar su casa otra vez. Los consejeros de rescate de ejecución hipotecaria dicen que es necesario pasar el título para que una persona con mejor crédito pueda obtener un nuevo préstamo para prevenir la ejecución hipotecaria. TENGA CUIDADO! Esto es un fraude muy común, 'rescatadores de ejecución hipotecaria' suelen desalojar a los propietarios y robar todo o la mayor parte de la equidad (equity) de su casa

NO le dé sus pagos de hipoteca a otra persona que no sea su prestamista, aunque esa persona prometa entregar los pagos al prestamista. Consejeros fraudulentos de rescate de ejecución hipotecaria a menudo se quedan con su dinero.

NO firme ningún documento sin antes leerlo. Muchos propietarios creen que firman documentos para un nuevo préstamo para pagar una hipoteca con pagos atrasados. Después descubren que en realidad transfirieron el título de su propiedad 'al consejero.'
CONSIDERE ponerse en contacto con un consejero de viviendas aprobado por el Departamento Estadounidense de Desarrollo Urbano y Vivienda (U.S. Department of Housing and Urban Development - HUD) el cual puede ser que le ayude sin costo alguno. Para obtener información de un consejero de vivienda cerca de usted, favor de llamar a HUD al 800-569-¬¬4287 (TTY: 800-877-8339) o diríjase a la página de Internet www.hud.gov

Si usted cree que ha sido víctima de un fraude por consultantes de rescate de ejecución hipotecaria en California, por favor contacte a la Procuraduría General el Departamento de Indagaciones Públicos al http://ag.ca.gov/contact/index_espanol.php

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