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State of California Department of Justice
Rob Bonta
Attorney General
Attorney General
prensa, anunció hoy la presentación de acción legal contra 21 individuos y 14 compañías
que estafaron a miles de propietarios de casas desesperados por un rescate de ejecución
hipotecaria.
Brown esta exigiendo millones en penas civiles, restitución para las víctimas, y una
orden judicial permanente a las compañías para que los acusados no puedan ofrecer los
servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.
"La industria de modificación de préstamos está llena de hombres de confianza y
charlatanes, que estafan a propietarios de casas desesperados frente a una ejecución de
hipoteca,' dijo Brown. 'A pesar de las promesas firmes y garantías de devolución de
dinero, estos estafadores se embolsaron miles de dólares por cada víctima y no
proporcionaron ni una onza de ayuda.'
Brown presentó cinco demandas como parte de la 'Operación de Préstamos Falsos,' una
operación nacional de consejeros fraudulentos de rescate de ejecución hipotecaria, que
dirigió con la Comisión Federal de Comercio, la oficina del Fiscal de los EE.UU., y con
otras 22 agencias federales y estatales. En total, se presentaron 189 demandas y órdenes
de suspensión a negocios en todo el país.
Tras el colapso de la vivienda, cientos de compañías de modificación de préstamo
hipotecario y de rescate de ejecución hipotecaria han surgido, cobrando miles de dólares
en honorarios abiertos y reclamando que ellos pueden reducir los pagos de la hipoteca.
Sin embargo, las modificaciones del préstamo raramente, si acaso, se obtienen. Menos del
uno por ciento de propietarios al nivel nacional han recibido reducciones principales de
cualquier tipo.
Brown ha sido líder en la lucha contra compañías fraudulentas de modificación de
préstamo. El ha buscado órdenes judiciales para cerrar varias compañías, entre ellas
First Gov y Foreclosure Freedom, y ha obtenido cargos criminales y largas sentencias de
prisión para los consultores fraudulentos de modificación de préstamo.
La oficina de Brown, presentó las siguientes demandas en el condado de Orange y en el
Tribunal de Distrito de los EE.UU. para el Distrito Central (Los Ángeles):
- U.S. Homeowners Assistance, basado en Irvine;
- U.S. Foreclosure Relief Corp y su afiliado legal Adrian Pomery, basado en City of
Orange;
- Home Relief Services, LLC, con oficinas en Irvine, Newport Beach y Anaheim, y su
afiliado legal, el Diener Law Firm;
- RMR Group Loss Mitigation, LLC y sus afiliados legales Shippey & Associates y Arthur
Aldridge. RMR Group tiene oficinas en Newport Beach, City of Orange, Huntington Beach,
Corona, y Fresno;
- y
- United First, Inc, y su filial abogado Mitchell Roth, basado en Los Ángeles.
U.S. Homeowners Associates
Brown demando a U.S. Homeowners, el lunes, y sus ejecutivos -- Hakimullah 'Sean' Sarpas
y Zulmai Nazarzai -- por estafar a docenas de propietarios de miles de dólares a cada
uno.
U.S. Homeowners Associates afirmo ser una agencia del gobierno con una tasa de éxito de
98 por ciento en ayudar a los propietarios. En realidad, la compañía no es una agencia
del gobierno y nunca fue certificado como consejero de vivienda aprobado por el
Departamento Estadounidense de Desarrollo Urbano y Vivienda (HUD). Ninguna de las
victimas conocidas de U.S. Homeowners Associates recibió modificación de préstamo a
pesar de pagar honorarios por adelantado de por lo menos $1,200 a $3,500.
Por ejemplo, en enero del 2008, una víctima recibió una carta de su prestamista,
indicando que su pago mensual de la hipoteca aumentaría de $2,300 a $3,500. Días
después, ella recibió una llamada telefónica no solicitada de U.S. Homeowners Associates
prometiéndole una reducción de un 40 por ciento en el principal y una reducción de
$2,000 en su pago mensual. Ella pagó por adelantado $3,500 para los servicios de U.S.
Homeowners Associates.
A fines de abril del 2008, su prestamista le informó que su petición de modificación de
préstamo había sido negada y le envió los documentos que U.S. Homeowners Associates
había presentado en su nombre. Después de revisar esos documentos, ella descubrió que
U.S. Homeowners Associates había falsificado su firma y su información financiera -
inclusive fabricaron un acuerdo de arrendamiento con un arrendatario ficticio.
Cuándo ella enfrentó a U.S. Homeowners Assistance, fue inmediatamente desconectada y no
ha podido comunicarse con la compañía.
La demanda de Brown afirma que U.S. Homeowners Assistance violó:
- La sección 17500 del Código de Negocios y Profesiones de California por declarar
falsamente que era una agencia del gobierno y engañar a propietarios reclamando una tasa
de éxito de 98 por ciento a obtener modificaciones de préstamo;
- La sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California, al no realizar
los servicios prometidos a cambio de honorarios por adelantado;
- La sección 2945.4 del Código Civil de California por colectar ilegalmente honorarios
por adelantado para servicios de modificación de préstamo;
- La sección 2945.45 del Código Civil de California por no registrarse en la Oficina del
Procurador General de California como consultores de ejecución hipotecaria; y
- El Código Penal de California sección 487 por robo grande (Grand Theft);
Brown le pide a la corte $7.5 millones en penas civiles, restitución completa a las
víctimas, y una orden judicial permanente a la compañía para que los demandados no
puedan ofrecer los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.
US Homeowners Assistance también hizo negocios utilizando diferente aliases como
Statewide Financial Group, Inc., We Beat All Rates, y US Homeowners Preservation Center.
US Foreclosure Relief Corporation
Brown la semana pasada demandó a US Foreclosure Relief Corporation, H.E. Service
Company, sus ejecutivos -- George Escalante y Cesar López – así como a su afiliado legal
Adrian Pomery por ejecutar una estafa prometiendo a los propietarios la reducción en el
principal y las tasas de interés tan bajo como el 4 por ciento. Brown se unió en esta
demanda con la Comisión Federal de Comercio y el Estado de Missouri.
Utilizando tácticas agresivas de tele venta (telemarketing), los demandados solicitaron
a propietarios desesperados y colectaron honorarios por adelantado de por lo menos
$1,800 a $2,800 por servicios de modificación de préstamo. Durante un período de tan
solo nueve-meses, los consumidores pagaron a los demandados por encima de $4.4 millones.
Sin embargo, en la mayoría de los casos, los acusados no proporcionaron los servicios de
rescate de ejecución hipotecaria. Una vez que los consumidores pagaban el honorario, los
acusados evitaban responder a las indagaciones de los consumidores.
En respuesta a un gran número de quejas de los consumidores, varias agencias
gubernamentales dirigieron a los acusados a detener sus prácticas ilegales. En vez de
eso, ellos cambiaron su nombre del negocio y continuaron sus operaciones - utilizando
seis aliases diferentes del negocio en los últimos ocho meses.
La demanda de Brown alega que las compañías y los individuos violaron:
- El Registro Nacional No Llame (National Do Not Call Registry), 16 C.F.R. sección
310.4 y la sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California al hacer
tele ventas de sus servicios a personas registradas.
- El Registro Nacional No Llame (National Do Not Call Registry), 16 C.F.R. sección 310.8
y la sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California al hacer tele
ventas de sus servicios sin pagar la cuota anual obligatoria para el acceso a los
números de teléfono dentro de la zona de códigos incluida en el registro.
- La sección 2945 et seq. del Código Civil de California y la sección 17200 del Código
de Negocios y Profesiones de California al exigir y colectar honorarios por adelantado
antes de realizar cualquier servicio, por no incluir notas reglamentarias en sus
contratos, y por no cumplir con otros requisitos impuestos a los consultores de
ejecución hipotecaria;
- Las secciones 17200 y 17500 del Código de Negocios y Profesiones de California al
representar que ellos podrían obtener modificaciones de préstamo para la vivienda a
consumidores pero fallando de hacerlos en la mayoría de los casos; al representar que
consumidores deben hacer pagos adicionales aunque ellos no hubieran realizado ninguno de
los servicios prometidos; al representar que ellos tienen una tasa alta de éxito y que
ellos pueden obtener modificación de préstamo en no más de 60 días cuando de hecho estas
representaciones eran falsas; y al decirle a los consumidores que evitaran el contacto
con sus prestamistas y que dejaran de hacer los pagos del préstamo causando que algunos
prestamistas iniciaran procedimientos de ejecución de hipoteca y causar daños en el
expediente de crédito de los consumidores.
Las víctimas de este fraude incluyen a un padre de cuatro hijos luchando contra el
cáncer, un dueño de un pequeño negocio, una pareja mayor de edad, un alguacil (sheriff)
cuyos ingresos se redujeron debido a los recortes presupuestarios de la ciudad y a un
veterano de la guerra de Iraq. Ninguna de estas víctimas recibió la modificación de
préstamo prometida.
Brown le pide a la corte penas civiles inespecíficas, restitución completa a las
víctimas, y una orden judicial permanente a la compañía para que los demandados no
puedan ofrecer los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.
Los acusados también hicieron negocios bajo otros nombres incluyendo Lighthouse Services
y California Foreclosure Specialists.
Home Relief Services, LLC
Brown demando a Home Relief Services, LLC, el lunes, y sus ejecutivos Terrance Green Sr.
y Stefano Morrero, el Diner Law Firm y a su abogado principal Christopher L. Diener por
estafar a miles de propietarios de miles de dólares a cada uno.
Home Relief Services cobró a propietarios más de $4,000 en honorarios por adelantado,
prometió bajar las tasas de interés al 4 por ciento, convertir las hipotecas de
tasa-ajustable a préstamos bajos de tipo-fijo y reducir el principal hasta el 50 por
ciento dentro de 30 a 60 días.
En algunos casos, estas compañías también procuraron ser el agente de los prestamistas
en la venta-corta (short-sale) de las casas de sus clientes. Al hacerlo, los acusados
trataron de utilizar la información financiera personal de los clientes para su propio
beneficio.
Home Relief Services y el Diener Law Firm dirigió a los propietarios que pararan el
contacto con sus prestamistas porque los acusados actuarían como su único agente y
negociador.
La demanda de Brown afirma que los acusados violaron:
- La sección 17500 del Código de Negocios y Profesiones de California por declarar una
tasa de éxito de 95 por ciento a obtener modificaciones de préstamo y prometerle a los
consumidores reducciones significativas en el balance principal de sus hipotecas;
- La sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California, al no realizar
los servicios prometidos a cambio de honorarios por adelantado;
- La sección 2945.4 del Código Civil de California por colectar ilegalmente honorarios
por adelantado para servicios de modificación de préstamo;
- La sección 2945.3 del Código de Negocios y Profesiones de California por no incluir
avisos de cancelación en sus contratos;
- La sección 2945.45 del Código Civil de California por no registrarse en la Oficina del
Procurador General de California como consultores de ejecución hipotecaria; y
- El Código Penal de California sección 487 por robo grande (Grand Theft);
Brown le pide a la corte $10 millones en penas civiles, restitución completa a las
víctimas, y una orden judicial permanente a la compañía para que los demandados no
puedan ofrecer los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.
Otras dos compañías con la misma administración también participaron en el esfuerzo de
engañar a propietarios: Payment Relief Services, Inc. y Golden State Funding, Inc.
RMR Group Loss Mitigation Group
Brown demando a RMR Group Loss Mitigation, el lunes, y sus ejecutivos Michael Scott
Armendáriz de Huntington Beach, Rubén Curiel de Lancaster, y Ricardo Haag de Corona;
Living Water Lending, Inc.; y al abogado Arthur Steven Aldridge de Westlake Village así
como el bufete de abogados de Shippey & Associates y a su abogado principal Karla C.
Shippey de Yorba Linda por estafar a más de 500 victimas de casi $1 millón de dólares.
La compañía solicitó a propietarios a través de llamadas telefónicas y visitas a casa en
persona. Los empleados declaraban una tasa de éxito de 98 por ciento a obtener
modificaciones de préstamo y garantía de devolución de dinero. Ninguna de las víctimas
conocidas recibió ningún reembolso o modificación de préstamo, con la asistencia de los
acusados.
Por ejemplo, en julio del 2008, una víctima de 71 años de edad, se dio cuenta que su
pago mensual de la hipoteca aumentaría de $ 2,4700 a $ 3,295. El pagó $2,995 y aún no a
recibido una modificación de préstamo ni reembolso.
Además, RMR insistió en que los propietarios se abstengan de contactar a sus
prestamistas, porque los acusados actuarían como sus agentes.
La demanda de Brown afirma que los acusados violaron:
- La sección 17500 del Código de Negocios y Profesiones de California por declarar una
tasa de éxito de 98 por ciento a obtener modificaciones de préstamo y prometerle a los
consumidores reducciones significativas en el balance principal de sus hipotecas;
- La sección 17200 del Código de Negocios y Profesiones de California, al no realizar
los servicios prometidos a cambio de honorarios por adelantado;
- La sección 2945.4 del Código Civil de California por colectar ilegalmente honorarios
por adelantado para servicios de modificación de préstamo;
- La sección 2945.3 del Código de Negocios y Profesiones de California por no incluir
avisos de cancelación en sus contratos;
- La sección 2945.45 del Código Civil de California por no registrarse en la Oficina del
Procurador General de California como consultores de ejecución hipotecaria; y
- El Código Penal de California sección 487 por robo grande (Grand Theft);
Brown le pide a la corte $7.5 millones en penas civiles, restitución completa a las
víctimas, y una orden judicial permanente a la compañía para que los demandados no
puedan ofrecer los servicios de consejero de rescate de ejecución hipotecaria.
United First, Inc.
El 6 de julio, del 2009, Brown demando a un consejero de rescate de ejecución
hipotecaria y un abogado – Paul Noe, Jr., y Mitchell Roth – los cuales defraudaron a
2,000 propietarios, desesperados por evitar la ejecución hipotecaria (foreclosure) de
sus casas, cobrando honorarios exorbitantes por “demandas falsas.”
Las demandas fueron archivadas en las cortes y luego abandonadas después de haber
cobrado a los propietarios un promedio de $1,800 para iniciar los casos con pagos
mensuales de por lo menos $1,200 y honorarios contingentes (condicionales) de hasta el
80 porciento del valor de sus casas.
Noe convenció a más de 2,000 propietarios que firmaran “acuerdos de negocio conjunto con
participación de riesgos” (joint venture) con su compañía, United First, y empleó a Roth
para archivar las demandas en las cortes reclamando que los préstamos no eran válidos
porque las compañías hipotecarias habían vendido las hipotecas en el Wall Street tantas
veces que las compañías hipotecarias no podían demostrar quienes eras los dueños de las
hipotecas. En otros estados con demandas similares, el resultado nunca es la
eliminación de la deuda del préstamo hipotecario.
Después de archivar las demandas en la corte, Roth prácticamente no hacia nada por
avanzar los casos. Varias veces no cumplió con los requisitos de la corte, no archivó
documentos exigidos por las cortes, no respondió a peticiones legales, no cumplió con
fechas de límite de la corte, ni se presentaba ante la corte. En cambio, la oficina de
Roth simplemente prolongaba los casos lo más posible para poder cobrar honorarios
adicionales mensualmente.
United First cobraba a los propietarios aproximadamente $1,800 dólares en honorarios
para iniciar el caso, y por lo menos $1,200 dólares adicionales por mes. Si se llegaba
a un acuerdo en el caso, los propietarios tenían que pagar un 50 porciento del valor del
arreglo. Por ejemplo, si United First obtuvo una reducción de $100,000 dólares de la
deuda hipotecaria, el propietario tenía que pagar honorarios de $50,000 dólares a United
First. Si United First eliminaba completamente la deuda, el propietario tenía que pagar
a la empresa el 80 porciento del valor de la casa.
La demanda de Brown afirma que Noe, Roth y United First:
- Violaron las leyes de asesoramiento de crédito y las leyes de consejero de ejecución
hipotecaria de California, secciones 1789 y 2945 del Código Civil;
- Introdujeron términos injustos en los contratos;
- Se dedicaban a acciones ilegales; es decir que Roth se asoció ilegalmente con United
First, Inc., y Noe, los cuales no eran abogados, para generar negocio a su despacho de
abogados violando el Código 6150 de Negocios y Profesiones de California; y
- Violó el Código 17500 de Negocios y Profesiones de California.
La oficina de Brown pide a la corte $2 millones de dólares en penas civiles, restitución
completa a las victimas, y una orden judicial permanente a la compañía y los demandados
para que no hagan negocio en los servicios de consejero de rescate de ejecución
hipotecaria.
Consejos a Propietarios
NO le pague a personas que prometen negociar con su prestamista para modificar su
préstamo. Es ilegal que consejeros de rescate de ejecución hipotecaria cobren antes de
(1) darle un contrato por escrito detallando los servicios que promete proporcionar y
(2) realizan todos los servicios descritos en el contrato; por ejemplo la negociación de
nuevos pagos mensuales o un nuevo préstamo de hipoteca. Sin embargo, un abogado puede
cobrar por adelantado, o un corredor de bienes raíces (real estate bróker; no un agente)
el cual ha sometido el acuerdo de honorarios por adelantado al Departamento de Bienes
Inmuebles para ser revisado por el departamento.
Llame a su prestamista usted mismo. Su prestamista quiere hablar con usted y
probablemente estará más dispuesto a trabajar directamente con usted que con un
consejero de rescate de ejecución hipotecaria.
NO ignore las cartas (o correspondencia) de su prestamista. Considere ponerse en
contacto con su prestamista usted mismo, muchos prestamistas están dispuestos a trabajar
con los propietarios que están atrasados con sus pagos.
NO pase el título o venda su casa al rescatador de ejecución hipotecaria. Consejeros
fraudulentos de rescate de ejecución hipotecaria a menudo prometen a los propietarios
que si transfieren el título de su casa, pueden quedarse en su casa como arrendatarios y
después comprar su casa otra vez. Los consejeros de rescate de ejecución hipotecaria
dicen que es necesario pasar el título para que una persona con mejor crédito pueda
obtener un nuevo préstamo para prevenir la ejecución hipotecaria. TENGA CUIDADO! Esto es
un fraude muy común, 'rescatadores de ejecución hipotecaria' suelen desalojar a los
propietarios y robar todo o la mayor parte de la equidad (equity) de su casa
NO le dé sus pagos de hipoteca a otra persona que no sea su prestamista, aunque esa
persona prometa entregar los pagos al prestamista. Consejeros fraudulentos de rescate
de ejecución hipotecaria a menudo se quedan con su dinero.
NO firme ningún documento sin antes leerlo. Muchos propietarios creen que firman
documentos para un nuevo préstamo para pagar una hipoteca con pagos atrasados. Después
descubren que en realidad transfirieron el título de su propiedad 'al consejero.'
CONSIDERE ponerse en contacto con un consejero de viviendas aprobado por el Departamento
Estadounidense de Desarrollo Urbano y Vivienda (U.S. Department of Housing and Urban
Development - HUD) el cual puede ser que le ayude sin costo alguno. Para obtener
información de un consejero de vivienda cerca de usted, favor de llamar a HUD al
800-569-4287 (TTY: 800-877-8339) o diríjase a la página de Internet www.hud.gov
Si usted cree que ha sido víctima de un fraude por consultantes de rescate de ejecución
hipotecaria en California, por favor contacte a la Procuraduría General el Departamento
de Indagaciones Públicos al http://ag.ca.gov/contact/index_espanol.php